Содержание
Участники круглого стола «Фонтанки» и СРО А «Объединение строителей СПб» обсудили, почему бизнес по-прежнему осторожно относится к объектам культурного наследия и какие изменения могли бы переломить ситуацию.
Не только дворцы нуждаются в реставрации
Разговор о сохранении культурного наследия Павлина Юдина, начальник отдела реставрационных программ КГИОП Санкт-Петербурга, начала с важного тезиса: Петербург сегодня находится в гораздо более выгодном положении по сравнению со многими регионами страны. Причина не только в уникальной концентрации памятников архитектуры, но и в том, что тема сохранения исторической среды уже много лет остается в фокусе внимания государства и инвесторов.
Переломным для города стал 2003 год — празднование 300-летия Петербурга, после которого началась системная работа по восстановлению исторического наследия.
— Петербург — субъект с хорошей судьбой. У нас есть собственное финансирование, огромное сосредоточение памятников, внимание государства и внимание инвесторов. И это видно, — отметила она. — С 2003 года город очень активно реализует различные программы — как федеральные, так и региональные. Постепенно сформировался программный подход и в инвестиционной деятельности, и в реставрации объектов культурного наследия.
По статистике, которую КГИОП ведет уже более двадцати лет, если в начале двухтысячных восстановление памятников почти полностью финансировалось государством, то сегодня ситуация выглядит иначе.
— Мы отслеживаем статистику с 2003 года. Тогда внебюджетные средства были практически нулевыми. Это были небольшие гранты и средства различных фондов, которые направлялись на подготовку города к юбилею. О серьезных инвестиционных проектах речи тогда фактически не шло, — рассказала Павлина Юдина. — А по итогам прошлого года доля внебюджетных источников финансирования уже превысила 40%. Для нас это очень важный показатель, который говорит о растущем интересе инвесторов к сохранению исторической среды.
Сегодня, по ее словам, в Петербурге реализуются 13 инвестиционных проектов, связанных с объектами культурного наследия. Десять из них находятся в активной стадии работы. Среди наиболее известных примеров — Новая Голландия, которая остается одним из самых масштабных и сложных проектов приспособления исторического объекта к современной жизни.
Отдельно Павлина Юдина остановилась на программе «Рубль за метр». Несмотря на регулярную критику в ее адрес, она все же позволяет наиболее проблемным объектам обретать новую судьб.
— Нужно понимать, что речь идет не о дворцах и не о знаковых особняках в центре города — это объекты с минимальной инвестиционной привлекательностью. Чаще всего деревянные здания на периферии или полностью заброшенные постройки, которыми долгое время никто не интересовался, — пояснила она. — Тем не менее сегодня 16 таких объектов уже переданы в аренду. По двум работы практически завершены, остальные находятся в высокой степени реализации. Поэтому программа работает и постепенно дает результат.
Наиболее привлекательные исторические здания Петербурга получили инвесторов еще в двухтысячные и начале двухтысячных десятых годов. Сегодня внимание государства переключается на более сложные случаи — объекты, которые десятилетиями оставались без понятных перспектив. Поэтому большое значение для отрасли имеет внимание к теме сохранения наследия на федеральном уровне.
В этом контексте она отдельно отметила федеральную программу вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот, оператором которой стал ДОМ.РФ.
— Правильно, что оператором программы выбрали уже существующую организацию, которая обладает необходимой компетенцией и ресурсами, — подчеркнула Павлина Юдина. — Была выстроена банковская составляющая, появились механизмы поддержки. Возможно, программа пока еще не успела показать все результаты, но процесс взаимодействия между участниками идет очень активно.
При этом работа с памятниками требует учета сразу нескольких отраслей законодательства, которые далеко не всегда согласованы между собой.
— Многие считают, что объект культурного наследия — это только 73-й федеральный закон. На самом деле это еще и Градостроительный кодекс, и Налоговый кодекс, и множество других нормативных актов, которые часто между собой не стыкуются, — перечислила она. — Кроме того, в каждом регионе существуют собственные механизмы взаимодействия органов власти. В Петербурге, например, крупными инвестпроектами занимается Комитет по инвестициям, имущественными вопросами — Комитет имущественных отношений, при этом КГИОП не занимается вовлечением объектов в хозяйственный оборот. Такая система сложилась исторически и требует постоянной координации.
Сейчас в городе насчитывается 152 объекта культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Почти 40% из них принадлежат федеральным структурам.
— И здесь возникает одна из самых серьезных проблем: субъект Федерации может принимать решения только в отношении своего имущества, — пояснила Павлина Юдина. — Если объект находится в федеральной собственности, город уже не может самостоятельно определять его судьбу. При этом здания находятся на территории Петербурга, формируют городской облик и требуют внимания не меньше остальных.
Особенно ярко сложность этой работы проявилась на примере Кронштадта, который сегодня переживает новый этап развития.
— Многие объекты там находятся в смешанной собственности: часть принадлежит городу, часть — федерации, — говорит она. — Более того, объектами наследия являются не только помещения, которые можно приспособить под современное использование, но и стены, фортификационные сооружения, инженерные конструкции.
И здесь возникает простой вопрос: какому инвестору нужны стены сами по себе? Кто будет вкладывать деньги исключительно в их реставрацию?
Павлина Юдина
начальник отдела реставрационных программ КГИОП Санкт-Петербурга
Именно в таких ситуациях, по ее словам, и проявляются все сложности существующих подходов.
Льготные кредиты для памятников
Одним из механизмов возрождения зданий должна стать федеральная программа льготного финансирования проектов по сохранению объектов культурного наследия, оператором которой выступает ДОМ.РФ. Однако, как признали представители финансового института, деньги сами по себе проблему не решают: главная задача сегодня — убедить инвесторов, что работа с историческим наследием может быть не только общественно значимой, но и экономически жизнеспособной.
— Санкт-Петербург, на мой взгляд, сам по себе является объектом культурного наследия в пределах всей городской черты и даже шире. Именно историческая среда формирует его идентичность, уникальность и коммерческую привлекательность. Такие объекты — это не просто здания. Это ресурс, который помогает сохранять облик города, делает его узнаваемым и одновременно может служить основой для развития бизнеса, — говорит управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Антон Милютин. — Поэтому вопросы их восстановления сегодня находятся на стыке экономики, культуры и градостроительной политики.
По его словам, ДОМ.РФ сегодня выполняет роль оператора государственной программы и распределяет субсидии между банками, которые непосредственно выдают кредиты инвесторам.
— Сегодня общий объем средств, предусмотренных программой, составляет 300 млрд рублей. Это серьезный ресурс. Но если говорить откровенно, уровень использования этих лимитов пока остается крайне невысоким, — отметил он. — Инвесторам ещё предстоит научиться работать с подобными инструментами: привлекать заемное финансирование, выстраивать бизнес-модели, которые позволят его обслуживать, и в целом быть готовыми брать на себя обязательства по восстановлению сложных исторических объектов.
Программа льготного кредитования действует с конца 2024 года и за это время уже успела претерпеть несколько изменений — сегодня она предлагает условия, которые ещё несколько лет назад выглядели бы почти недостижимыми. Так, для объектов, которые после реставрации будут использоваться как гостиницы, действует ставка 6% годовых. Для остальных категорий — 9%.
— В сегодняшних условиях это очень комфортные условия финансирования — разница с рыночными ставками огромна, — отмечает Антон Милютин. — Причём кредит можно использовать практически на весь цикл восстановления: от разработки проектной документации до строительно-монтажных работ, оснащения будущих гостиниц и других расходов, непосредственно связанных с приспособлением объекта к современному использованию.
Руководитель направления регионального корпоративного бизнеса головного офиса Банка ДОМ.РФ Елена Недомеркова уточнила, что льготное финансирование рассчитано на длительный срок, что особенно важно для проектов реставрации.
— Кредит предоставляется на десять лет, при этом льготная ставка действует не только в период проведения работ, — рассказала она. — Мы сразу обсуждаем с инвесторами, что восстановление объекта должно быть завершено до конца 2030 года в соответствии с поручением президента. После завершения строительно-монтажных работ льготное финансирование сохраняется ещё на этапе эксплуатации объекта — в течение двух лет. Сейчас обсуждается возможность увеличения этого периода, но окончательных решений пока нет.
Программа пока только набирает обороты — как рассказал Антон Милютин, по всей стране сегодня насчитывается около 50 проектов, находящихся на различных стадиях рассмотрения или реализации с использованием этого механизма.
— Если говорить о Санкт-Петербурге, то проектов, которые уже находятся в стадии реализации с использованием этого финансирования, пока нет, — уточнил он.
Впрочем, по словам Елены Недомерковой, ситуация может измениться уже в ближайшее время.
— Сейчас у нас сразу четыре объекта находятся на высокой стадии рассмотрения. Мы рассчитываем, что уже в ближайший период сможем принять по ним решения, согласовать условия и приступить к финансированию, — добавила она.
Одним из главных барьеров для потенциальных инвесторов остаётся экономика самих проектов. Историческое здание далеко не всегда способно самостоятельно генерировать достаточный денежный поток для возврата кредита.
— Здесь важно не строить иллюзий: объект культурного наследия сам по себе далеко не всегда является финансово состоятельным активом, — пояснил Антон Милютин. — Банк не занимается благотворительностью: кредит должен быть возвращен в установленные сроки. Поэтому ключевая задача — найти такую бизнес-модель, которая позволит одновременно сохранить памятник и обеспечить его дальнейшую экономическую жизнь. Именно поиск этой модели сегодня является одним из главных вызовов для всех участников процесса.
Дорого, долго и непредсказуемо
По мнению девелоперов, главная проблема сегодня заключается в том, что существующих мер пока недостаточно, чтобы сделать работу с объектами культурного наследия массовой практикой.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко говорит, что масштаб задачи, поставленной государством, огромен, однако рассчитывать на стремительный рост интереса инвесторов к объектам культурного наследия в ближайшие годы пока не приходится.
— Неважно, идет ли речь о гостиницах, общественных пространствах или каком-то другом функциональном использовании, — говорит она. — Мы понимаем масштаб проблемы и понимаем, что те единичные объекты, которые сегодня удалось вовлечь в работу, зачастую стали результатом огромных усилий конкретных людей и организаций. Во многом это произошло, скорее, вопреки существующим ограничениям, чем благодаря им.
По ее мнению, сейчас особенно важно сосредоточиться не на обсуждении уже принятых решений, а на поиске новых механизмов, которые действительно смогут заинтересовать рынок.
— В Петербурге немало объектов, которые находятся в историческом центре, обладают огромным потенциалом, но при этом остаются в крайне тяжелом состоянии. Мы все ежедневно видим эти здания. Они продолжают стоять пустыми, постепенно разрушаясь, — отметила Ольга Михальченко. — И если мы действительно хотим изменить ситуацию, нужно искать решения, которые позволят инвестору пройти весь путь до конца, а не просто приобрести объект на торгах.
Многие проблемы лежат далеко за пределами реставрационного законодательства — речь идет о земельных вопросах, транспортной доступности, парковках и инфраструктуре вокруг объектов.
— Исторически многие памятники занимают практически весь свой участок. Но современный объект не может существовать без прилегающей территории. Людям нужно где-то парковаться, нужно организовывать обслуживание здания. Неважно, будет там гостиница, офис или культурный центр, — пояснила она. — Поэтому необходимо искать решения совместно на федеральном и региональном уровнях. Иначе даже хорошо отреставрированный объект рискует остаться экономически нежизнеспособным.
Собственники объектов культурного наследия все чаще выставляют здания на продажу, рассчитывая найти инвесторов, готовых дать им новую жизнь, однако между покупкой объекта и его успешной реализацией по-прежнему остается огромная дистанция.
Задача программы льготного финансирования заключается не только в том, чтобы выдать кредит — важно добиться реального результата.
Ольга Михальченко
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
— Кто-то должен помочь инвестору пройти этот путь до конца, — рассуждает Ольга Михальченко. — Пока, к сожалению, ни в Петербурге, ни в ряде других регионов эта программа еще не показала тех масштабов, на которые рассчитывали. Возможно, стоит сосредоточиться на нескольких крупных знаковых проектах, которые могли бы стать показательными примерами для рынка.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов обратил внимание на то, что законодательство, регулирующее работу с памятниками, постоянно меняется, но далеко не всегда эти изменения помогают инвесторам.
— В последнее время законодатели буквально проснулись: практически каждый месяц появляются новые инициативы, которые так или иначе касаются объектов культурного наследия, — рассказал он. — Возможно, пришло время собрать все предложения, которые сегодня звучат от профессионального сообщества, и подготовить системные изменения в федеральное законодательство. Это помогло бы и инвесторам, и тем организациям, которые сопровождают подобные проекты.
Ольга Михальченко привела простой пример того, насколько сложно бывает приспособить историческое здание под современное использование. Ведь даже если охраняется только часть элементов здания, современная эксплуатация неизбежно требует инженерных решений, которые не существовали сто или двести лет назад.
— Любая гостиница, ресторан или общественное пространство требуют современных технологий. Возникает необходимость прокладывать новые коммуникации, создавать инженерную инфраструктуру, размещать оборудование, — перечислила она. — И далеко не всегда существующие нормы позволяют сделать это быстро и безболезненно. Эти вопросы невозможно решить только на региональном уровне — они требуют системного подхода.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева в качестве примера привела Дом Веге, с которым сейчас работает девелопер.
— Дом Веге достался нам в крайне тяжелом состоянии: за годы запустения были утрачены многие элементы декора, исчезли предметы охраны, часть исторических деталей оказалась просто украдена, — рассказала она. — Сегодня все это приходится восстанавливать заново. Причем речь идет о штучной работе. В Петербурге не так много специалистов, способных восстанавливать исторические витражи, живопись, лестницы, декоративные элементы. Это эксклюзивные мастера, которых буквально можно пересчитать по пальцам.
И даже опытные участники рынка зачастую недооценивают масштаб будущих расходов.
— Экономика таких проектов постоянно меняется. Мы начинали с одних расчетов, а сегодня видим совершенно другие цифры. Стоимость работ растет, объем необходимых мероприятий увеличивается, сроки тоже удлиняются, — говорит Ольга Трошева. — При этом реставрация — это не обычная стройка. Есть климатические ограничения, сезонность работ, необходимость согласований. Все это напрямую влияет на итоговую стоимость проекта.
Среди успешных примеров восстановления объектов холдингом Setl Group она назвала водонапорную башню завода «Красный гвоздильщик» на Васильевском острове, где сейчас находится один из корпусов петербургского отделения НИУ ВШЭ.
— Если говорить о реальном восстановлении объектов культурного наследия, а не о косметическом приведении фасадов в порядок, то времени до 2030 года остается очень мало, — обозначил проблему директор проекта Группы RBI Павел Быков. — Только на разработку концепции, проектирование и согласование может уйти два года. Еще два-три года занимает сама реализация. То есть начинать такие проекты нужно было фактически вчера.
При этом интересно, что иногда проще и дешевле бывает воссоздавать полностью разрушенные элементы, чем сохранять и усиливать существующие конструкции. Там гораздо больше непредсказуемости и гораздо выше риск дополнительных затрат.
В качестве примера он привел Левашовский хлебозавод, который сегодня считается одним из наиболее удачных примеров приспособления памятника промышленной архитектуры к современному использованию.
Михаил Огнев, Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»
— Когда мы приобрели участок, было понятно, что делать с жилой частью проекта. Но что делать с самим памятником — не понимал никто, — рассказывает он. — Нужно было сохранить историческую память места, найти современную функцию, подобрать будущих арендаторов и сделать так, чтобы все это работало как единое пространство. Только на поиск концепции ушло несколько лет.
При этом Павел Быков откровенно признал: подобные проекты крайне редко можно назвать коммерчески выгодными.
— Очень часто это история не про прибыль, а про ответственность, — пояснил он. — Многие такие объекты существуют благодаря тому, что инвестор готов принять на себя дополнительные расходы ради сохранения важного для города места.
С ним согласился генеральный директор компании «ПСБ „ЖилСтрой“» Александр Желиостов, чья компания за последние годы реализовала десятки сложнейших проектов реконструкции в качестве подрядчика.
— Мы анализировали собственный опыт за последние пятнадцать лет. Даже при самой тщательной подготовке невозможно полностью изучить объект культурного наследия до начала работ, — говорит он. — В процессе обязательно вскрываются новые обстоятельства, требующие дополнительных исследований, корректировок проекта, прохождения экспертиз и новых согласований. Только один такой цикл может занимать около года.
Особенно показательны в этом отношении частные проекты.
— Есть объекты, которые обсуждаются годами. По некоторым мы возвращаемся к расчетам по три-четыре раза. Инвестор видит цифры, понимает масштаб вложений и откладывает решение, — пояснил Александр Желиостов. — Даже в самых привлекательных локациях экономика зачастую оказывается слишком сложной.
Реконструкция исторического здания почти всегда обходится в полтора-два раза дороже нового строительства. Поэтому многие подобные проекты существуют либо как часть масштабных квартальных преобразований, либо фактически становятся вкладом инвестора в сохранение городской истории.
Еще один аспект реконструкции — ограничения инженерной инфраструктуры.
— Мы можем обсуждать финансирование, сроки и законодательство, но есть еще инфраструктурная реальность, — комментирует Александр Желиостов. — Если объект после реконструкции должен работать как гостиница, офисный центр или общественное пространство, ему нужны соответствующие мощности. А это отдельный вопрос, который тоже напрямую влияет на возможность успеть реализовать проект к 2030 году.
И, наконец, Алексей Белоусов коротко сформулировал пожелание, под которым, кажется, были готовы подписаться все участники круглого стола.
— Иногда для того, чтобы проект состоялся, достаточно просто не мешать.
Как сделать реставрацию массовой практикой
Общим выводом было то, что инструменты поддержки уже существуют, но сегодня важно сделать их действительно рабочими и понятными для рынка.
Директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Михаил Шахов предложил рассматривать проблему сразу по нескольким направлениям. По его мнению, речь идет не только о финансировании, но и о необходимости адаптировать многие процедуры под современные реалии. Прежде всего, это касается самих требований к объектам культурного наследия.
— Мы все понимаем важность охраны памятников. Но когда речь заходит о приспособлении исторического здания под современное использование, начинается очень сложный процесс поиска компромиссов, — пояснил он. — Меняются требования пожарной безопасности, инженерии, эксплуатации зданий. Возникает необходимость прокладывать новые коммуникации, размещать оборудование, делать технологические проходки. Если при этом охраняются перекрытия, стены или другие конструктивные элементы, то каждое решение приходится буквально выстраивать вручную. Поэтому проекты занимают годы. Наверное, стоит подумать, как можно локально облегчить эти процессы, не снижая качества сохранения наследия.
Вторым важным вопросом Шахов назвал стоимость подключения объектов к инженерным сетям.
По его мнению, инвесторы, которые берутся за восстановление памятников, могли бы получать дополнительные льготы от ресурсоснабжающих организаций.
— Все понимают, что такие проекты редко бывают сверхдоходными. Поэтому логично обсуждать специальные условия по технологическому присоединению или другим инфраструктурным расходам. Для многих инвесторов это стало бы серьезным аргументом в пользу участия в подобных проектах, — считает он.
Отдельно он затронул тему налоговой поддержки.
— Возможно, стоит подумать и о дополнительных налоговых механизмах, которые сделали бы подобные проекты более привлекательными, — считает Михаил Шахов. — Если программа существует, но пока практически не используется, значит, нужно смотреть, чего еще не хватает инвестору для принятия решения.
Павлина Юдина напомнила, что определенные меры поддержки в Петербурге уже действуют, хотя знают о них далеко не все — городской закон предусматривает налоговые льготы для инвесторов, вкладывающих средства в сохранение объектов культурного наследия.
— Если объем вложений составляет от 500 млн до миллиарда рублей, инвестор получает льготу на три налоговых периода. Если сумма превышает миллиард — на пять периодов, — уточнила она. — Мы специально снижали минимальный порог, чтобы сделать механизм доступнее. Но за последние годы этим правом воспользовался только один инвестор.
По мнению представителя КГИОП, причина кроется не столько в отсутствии мер поддержки, сколько в сложности их применения на практике.
— Часто бизнес опасается дополнительных проверок, сложных процедур подтверждения затрат и взаимодействия с налоговыми органами. В результате льгота существует, но фактически остается невостребованной, — говорит Павлина Юдина.
Елена Недомеркова отметила, что и сама программа льготного финансирования уже несколько раз менялась именно благодаря обратной связи от рынка.
— Когда программа только запускалась, ставка составляла 17%. Даже на фоне ключевой ставки в 21% интерес к ней был очень ограниченным, — рассказала она. — Мы постоянно встречались с инвесторами, обсуждали их проблемы и видели, что главная претензия касается именно стоимости финансирования. Эти предложения были услышаны. В результате условия программы изменились, ставка была существенно снижена, и сегодня мы видим гораздо больший интерес со стороны потенциальных участников.
По ее словам, работа над программой продолжается постоянно.
— Если импульс идет снизу, его можно донести наверх. Мы это уже доказали на практике. Поэтому сегодня важно не просто критиковать существующие механизмы, а формулировать конкретные предложения. Тогда появляется шанс действительно изменить ситуацию.
Она отметила, что за последний год изменилось и отношение регионов к этой теме.
Если весной 2025 года многие органы охраны памятников просто не понимали, как работать с новой программой, то сейчас сами выходят с инициативами, предлагают дополнительные меры поддержки для инвесторов, обсуждают региональные льготы.
Елена Недомеркова
Руководитель направления регионального корпоративного бизнеса головного офиса Банка ДОМ.РФ
— В нескольких субъектах уже рассматривается возможность дополнительного субсидирования процентных ставок за счет региональных бюджетов, — говорит Елена Недомеркова.
Постепенно начинает складываться система взаимодействия между всеми участниками процесса — нередки ситуации, когда объект только приобретен на торгах, а представители региона, ДОМ.РФ и банка сразу связываются с инвестором, помогают выстроить коммуникацию и сопровождают проект на первых этапах.
Алексей Белоусов предложил сосредоточиться еще на одном направлении — сокращении административных процедур.
— Есть вещи, которые вполне можно решать уже сегодня. Нужно стремиться к тому, чтобы согласований становилось меньше, а сроки их прохождения сокращались, — говорит он. — Это касается и регионального, и федерального уровня. Кроме того, необходимо избавляться от скрытых процедур, которые иногда возникают в процессе работы и существенно замедляют реализацию проектов. Сегодня есть федеральная программа, есть поручение президента. Значит, нужно использовать этот момент для дальнейшей оптимизации процессов. Если объединить усилия государства, банков, ДОМ.РФ и профессионального сообщества, можно добиться гораздо более высокой скорости запуска таких проектов.
К работе постепенно подключаются новые институты развития.
— Например, сейчас интерес к теме проявляет Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства, — говорит Павлина Юдина. — Мы обсуждаем возможности дополнительной поддержки, различные финансовые механизмы и льготные программы. Важно понимать, что существует множество инструментов, но они разбросаны по разным направлениям, и далеко не все знают об их существовании.
По ее словам, сегодня в Петербурге уже собраны многие меры поддержки на едином инвестиционном портале города, однако задача популяризации этих возможностей остается актуальной.
Подводя итог дискуссии, Антон Милютин отметил, что главной ценностью подобных встреч становится именно открытый разговор между всеми участниками процесса.
— Возможно, кого-то смущают цифры и тот факт, что программа пока развивается не так быстро, как хотелось бы. Но сегодняшняя дискуссия еще раз показала: большинство барьеров хорошо понятны. Значит, их можно последовательно устранять, — говорит он. — Для нас крайне важно слышать инвесторов, понимать их проблемы и вместе искать решения. Если подходить к объектам культурного наследия исключительно как к обычным коммерческим проектам, то далеко не всегда получится увидеть экономику. Но она есть. И наша задача — помочь ей проявиться.
Для инвесторов создан специализированный портал «Наследие.ДОМ.РФ», где собрана информация о тысячах объектов культурного наследия по всей стране и возможностях их вовлечения в хозяйственный оборот.
Однако главным итогом круглого стола стали не цифры и не программы поддержки, а понимание того, что сохранение исторического наследия сегодня перестает быть исключительно задачей государства.