Содержание
Ошибка в выборе — это потеря миллионов рублей и времени. А вот правильно подобранное место для бизнеса может стать одной из причин успеха. На что обращать внимание при выборе собственного «дома» для компании — расскажем с экспертами на примере проекта «ПРОМСТРАНСТВО».
Локация как точка роста
Прежде чем разместить на любой площадке свой бизнес, надо оценить ее комплексно. Можно ли заехать сюда на фуре без лишних маневров? Хватит ли инженерных мощностей для нового оборудования? И сможет ли бизнес расти в этом месте — или упрется в ограничения через год-два? Для территорий бывших заводов ответ на эти вопросы почти всегда один: нет. Они проектировались под совершенно другие задачи и поэтому могут стать для предприятия источником постоянных проблем.
Помещения в промышленном или индустриальном парке — намного более оправданное решение для развития бизнеса. И предприниматели это понимают. Как отмечает заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент, генеральный директор ООО ИИСС Александр Паршуков, за 15 лет работы индустриального парка «Марьино» в Петербурге спрос на готовые площадки рос постоянно. Интерес характерен для небольших компаний, которым нужно от 500 до 3000 кв. м. В качестве ответа на этот запрос команда сейчас реализует проект «ПРОМСТРАНСТВО» — 16 готовых боксов производственно-складской недвижимости.
— Строить самостоятельно здания такого размера неэффективно: они выйдут слишком дорогими. А развивать бизнес, создаваемый высококвалифицированными сотрудниками и основанный на дорогостоящем высокотехнологичном оборудовании, в старых зданиях с изношенными сетями — дело крайне рискованное, — говорит эксперт. — Размещение в новом производственном комплексе в современном индустриальном парке снимает эти риски и даёт бизнесу дополнительную стабильность, которой в современном мире очень не хватает.
«ПРОМСТРАНСТВО» в цифрах и фактах
Где: индустриальный парк «Марьино»
До аэропорта «Пулково» — 20 минут
До центра города — 40 минут
Площадь блоков: 750 и 1500 м²
Количество блоков — 16
Нагрузка на пол: до 5 тонн на м2
Высота потолка: 8 м
Водоснабжение: 1-2 м³/сутки
Электроэнергия: 50-100 кВт в с опцией увеличения до 300+ кВт
Отопление: индивидуальная газовая котельная на 60-90 кВт
Оборудование: закладные под кран-балку, доклевеллеры
Обслуживание: профессиональная управляющая компания
Очередь строительства: одна
Срок сдачи полностью — IV квартал 2026 г.
Все процессы под одной крышей
Производству нужны мощности и возможность разместить тяжелое оборудование. Складу — удобная зона погрузки, кран, высокие потолки. Шоу-руму или клиентской зоне — свет, внешний вид, комфортные условия для работы с заказчиками. Сервисному центру — сочетание всего сразу. Когда эти функции разнесены по разным локациям, бизнес теряет в скорости и управляемости.
Именно поэтому всё больше компаний интересуются универсальными помещениями, где все ключевые процессы можно собрать в одном месте. Этот тип недвижимости называется лайт индастриал — именно в таком формате реализуется «ПРОМСТРАНСТВО». В составе проекта — помещения под разные виды бизнеса. Формат ПРОМ СКЛАД ориентирован на логистику и хранение. ПРОМ МАКСИ решает задачу совмещения производства, сервиса и офиса в одном пространстве. Самый компактный ПРОМ МИНИ подходит для небольших производств и сервисных компаний.
— Лайт индастриал позволяет открыть новое производство в кратчайшие сроки. Здесь уже все готово. Завези оборудование, настрой его и начинай выпуск продукции. Для небольших производителей это идеальный вариант, — говорит генеральный директор ООО «НСК Химия» Мехмет Озил.
Эта компания представляет в России турецкую группу компаний NSC BOYA MADDELER SAN. VE TIC., специализирующуюся на производстве антипригарных покрытий из PTFE, силикона и полиэстера, а также автомобильных красок. С 2021 года «НСК Химия» является резидентом индустриального парка «Марьино», а сейчас господин Озил изучает возможность приобретения производственно-складского блока в «ПРОМСТРАНСТВЕ».
Инфраструктура как гарантия стабильной работы
Инфраструктура — ключевой фактор при размещении бизнеса. Экономить на нем — значит, заведомо рисковать прибылью. Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса «Комонвелс Партнершип» в Санкт-Петербурге, отмечает: за время своей консалтинговой практики он неоднократно наблюдал, как малые и средние производства привлекает низкая арендная ставка в старых заводских корпусах. Однако совокупные издержки быстро перекрывают первоначальную экономию.
Подъездные пути на бывших заводах не рассчитаны на современный грузовой транспорт. Электрические мощности ограничены и распределены нерационально. Системы вентиляции и пожаротушения требуют полной замены, полы зачастую не выдерживают нагрузок от современного оборудования, протечки кровли выводят из строя дорогие станки — перечислять проблемы можно бесконечно. А компенсировать убытки от состояния инфраструктуры никто, конечно же, не будет. В «ПРОМСТРАНСТВЕ» такие риски отсутствуют изначально, поскольку проект создается именно для среднего и малого бизнеса.
— Девелопер закладывает на этапе проекта герметичный контур, подготовленные полы с требуемой несущей способностью, запас электрических мощностей, централизованную вентиляцию и продуманную логистику с удобными подъездами, — перечисляет Андрей Амосов. — Управляющая компания берёт на себя эксплуатацию и инфраструктурные риски, обеспечивая предсказуемость расходов и сохранность оборудования. По сути, это переход от простой аренды квадратных метров к партнёрству, позволяющему планировать развитие производства без постоянной оглядки на техническое состояние актива и скрытые дефекты старых конструкций.
Когда помогают не только стены
При выборе помещения для будущего производства предприниматели нечасто думают о том, какие компании работают на той же территории. И напрасно — ведь этот фактор может оказаться для развития бизнеса не менее важным, чем состояние электропроводки. На площадках в старых промзонах часто возникает конфликт интересов: одни арендаторы занимаются производством, другие — офисной деятельностью, третьи — сервисом. В результате появляются постоянные жалобы на шум, запахи, движение транспорта…
В индустриальном парке «Марьино» и «ПРОМСТРАНСТВЕ» эта проблема решена на уровне концепции. Предприниматели здесь образуют деловое сообщество, живущее по законам не только экономики, но и добрососедства. Такова специфика формата.
— Главное его преимущество — это возможность кооперации. Например, недавно нам было нужно изготовить определенную деталь для оборудования, но у нас нет для этого необходимого станка. Мои соседи по индустриальному парку нам ее оперативно сделали. И, конечно, расходы были несопоставимы с покупкой станка, — отмечает Мехмет Озил.
Аренда или собственность?
Любой предприниматель рано или поздно понимает, что аренда исчерпала себя. На первых этапах она кажется простым и эффективным решением, но чем успешнее развивается бизнес, тем яснее арендатору все недостатки его положения. Владелец территории в любой момент может изменить условия: повысить ставку, ввести дополнительные платежи, не продлить договор или вовсе продать объект. Для бизнеса это означает не просто переезд, а потерю инвестиций в оборудование, адаптацию помещения и инфраструктуру.
Денис Сергеев, генеральный директор АО «Нева Фуд» (производитель соусов под брендом «Пикантье»), вспоминает, как его компания 20 лет работала на арендованных площадках. В итоге сделали выбор в пользу производства на собственном земельном участке в индустриальном парке «Марьино».
— Это не вопрос текущей финансовой выгоды, а вопрос безопасности и устойчивости бизнеса, — говорит предприниматель. — В «Марьино» все четко, понятно и с официальными документами: вода, газ, электричество, дорожная сеть. Как говорят, «под ключ».
В той же логике — безопасность, четкие правила, качественная инфраструктура — команда ВТБ Девелопмент и ИИСС создаёт «ПРОМСТРАНСТВО». Даже на этапе строительства этот проект принципиально отличается от аналогичных предложений на рынке — поскольку возводится одной очередью, и собственники смогут развернуть здесь работу сразу после сдачи объекта в эксплуатацию — в IV квартале 2026 года.
Специально для «ПРОМСТРАНСТВА» еще одна структура ВТБ — ВТБ Лизинг — разработала новый продукт: можно внести треть от стоимости блока и зафиксировать цену на этапе стройки. Лизинговые платежи начинаются только после ввода объекта в эксплуатацию.
— Такая сделка дает несколько ключевых преимуществ: позволяет зафиксировать цену на этапе стройки, снижает стартовую нагрузку (не нужно платить 100% сразу), дает возможность отнести платежи на себестоимость, что уменьшает налог на прибыль, и возможность возместить НДС. Кроме того, не требуется дополнительного залога, а лизинг защищает бизнес от инфляции и роста цен, — объясняет директор по нестандартным продуктам Обособленного подразделения в г. Санкт-Петербурге АО ВТБ Лизинг Анастасия Жукович.
Продукт получил название «финансовая аренда». С его помощью любая компания может приобрести собственное помещение в «ПРОМСТРАНСТВЕ». А такая покупка, в свою очередь, даёт бизнесу возможность для спокойного и устойчивого роста в оптимальных условиях.